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    定金交了,中介費也交了,但房屋卻遲遲建不成怎么辦?

    京云房商品房維權(quán)

    2022-04-29 11:48:18

    【摘要】簽訂了房屋買賣合同,但房子蓋不起來,賣方還拒不支付違約金怎么辦?中介公司注銷了怎么辦?中介公司收取的中介費還能退么?京云律師提醒各位購房者,合同是基于雙方意思表示一致訂立的,依法成立的合同受法律保護,合同中約定了違約金條款的,守約方可以向違約方主張違約金。即使中介公司注銷, 通過律師介入,進行相關(guān)調(diào)查取證工作,了解原股東的出資情況,退回中介費也是可行的。

    普通家庭購房大多是剛需。組建家庭、子女入學(xué)等是工薪階層購房的主要原因。而房產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場中,可以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進房地產(chǎn)交易形成、提供委托代理業(yè)務(wù)或價格評估等活動。因此,為找到自己滿意的房子,大多數(shù)購房者選擇中介服務(wù)來滿足自己的購房需求。但如果房屋定金交了,中介費也交了,但房屋卻遲遲建不成怎么辦?
    最近,家住江蘇省泰州市的鄒先生遇到了一件棘手的事情。事情是這樣的,早在2015年,為了孩子入學(xué),享受北京的優(yōu)質(zhì)教育資源,鄒先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的介紹下與李女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》,約定鄒先生購買李女士位于北京市西城區(qū)某公寓的房屋,并支付了80萬的定金。北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為居間服務(wù)方提供居間服務(wù),共收取鄒先生中介服務(wù)費共計106000元。幾年過去了,房屋遲遲無法建成,鄒先生的子女也已經(jīng)達到入學(xué)年齡,卻一直無法在京入學(xué),享受優(yōu)質(zhì)的教育資源。對此,鄒先生十分苦惱。經(jīng)與賣方李女士聯(lián)系溝通,李女士愿意退還鄒先生定金80萬,但關(guān)于房屋買賣合同中約定的違約方承擔(dān)房屋總價款的50%的違約金,李女士卻以房屋無法建成并非自己原因為由,拒絕支付違約金。因房屋遲遲無法建成,使得鄒先生孩子一直無法在京入學(xué),并且自2015年至今,北京市房屋價值大幅升值,只退還定金,遠(yuǎn)不能彌補鄒先生的損失。北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在得知房屋無法建造后,在只聯(lián)系雙方,讓買賣雙方協(xié)商解決后就未再發(fā)揮作用。后北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司注銷,鄒先生無法再與其取得聯(lián)系。現(xiàn)在鄒先生定金交了80萬,但因賣方違約并拒絕賠付違約金,事情遲遲無法得到解決,中介費交給中介后,中介公司后來注銷,鄒先生無法再聯(lián)系到相關(guān)負(fù)責(zé)人。于是,鄒先生準(zhǔn)備通過法律手段維護自己的合法權(quán)益。
    經(jīng)過朋友介紹,鄒先生來到了專門辦理房產(chǎn)案件的北京京云律師事務(wù)所。京云律師熱情接待了鄒先生,在聽取鄒先生案件后,京云律師針對鄒先生關(guān)心的問題給出了建議,首先,買賣雙方通過合同確認(rèn)了違約金,現(xiàn)在房屋無法建成,合同目的難以實現(xiàn),因此,鄒先生可以請求解除房屋買賣合同,并要求對方按照合同約定支付違約金,但具體違約金的數(shù)額需要法院綜合各方面情況衡量。對于中介費用,因為中介公司現(xiàn)已注銷,通過律師介入調(diào)取注銷檔案等相關(guān)證據(jù)材料,了解注銷后的責(zé)任情況,追回中介費也是可行的。在聽取了京云律師的建議后,鄒先生將案件委托給了京云律師處理。
    【辦案過程】
    1.京云律師積極調(diào)查取證,確定中介公司注銷后的責(zé)任承擔(dān)情況
    接案之后,京云律師立即組成專案律師團隊負(fù)責(zé)鄒先生的案件,律師團隊通過召開專案會議確定案件的訴訟方案和訴訟策略。并確定由專案律師負(fù)責(zé)案件的調(diào)查取證工作。京云律師向北京市某區(qū)工商局信息檔案中心調(diào)取了中介公司原股東的身份證復(fù)印件信息和相關(guān)注銷檔案信息。經(jīng)調(diào)查取證發(fā)現(xiàn),北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司已經(jīng)于2020年1月13日辦理注銷手續(xù),但根據(jù)注銷檔案股東會決議記錄:注銷后的未盡事宜由全部股東承擔(dān),兩個股東在決議上簽字。因此,關(guān)于鄒先生的中介費,應(yīng)當(dāng)由中介公司的兩位原股東承擔(dān)無限連帶責(zé)任。并非公司注銷后就無處申請。
    2.京云律師積極主張,幫助當(dāng)事人成功拿到違約金
    接案之后,京云律師首先向出賣方李女士發(fā)出了一份律師函,希望李女士能夠妥善解決退還定金和違約金的事情。但李女士并未在合理期限內(nèi)妥善解決。后在訴訟中,經(jīng)京云律師積極主張,法院最終判決被告李女士返還鄒先生定金80萬,并判決李女士償還鄒先生違約金80萬元。李女士對一審判決不服并提起了上訴。京云律師在庭審中提出了如下答辯意見:
    (一)合同約定違約責(zé)任為總房款的50%,按照合同約定,上訴人應(yīng)當(dāng)向答辯人承擔(dān)的違約金為400萬的50%,也就是200萬,原審法院判定違約金80萬,明顯在200萬的基礎(chǔ)上進行了大幅調(diào)整。
    (二)2015年至今,北京市房屋價格猛漲,本案合同無法履行導(dǎo)致我方購房成本大幅增加。原審法院判定的80萬元違約金系綜合考慮了上訴人的預(yù)期利益損失,且并未超過合理限度。
    (三)我方購房是為了子女上學(xué),現(xiàn)在子女已經(jīng)達到入學(xué)年齡,由于買賣合同解除,導(dǎo)致子女喪失了享受優(yōu)質(zhì)教育資源的機會。
    (四)因房屋無法交付,導(dǎo)致我方將自己名下房屋出售后,無法將戶口遷出導(dǎo)致對第三人違約,現(xiàn)違約金已達20萬元,該賠償屬于我方的實際損失。
    在京云律師的積極主張下。最終,二審法院駁回上訴,維持原判。
    3.京云律師積極主張,幫助當(dāng)事人成功退還中介費
    京云律師經(jīng)過調(diào)查取證后明確了已注銷中介公司的責(zé)任情況,并調(diào)取到了原股東的身份信息材料。經(jīng)過前期準(zhǔn)備工作后,提起了訴訟。在庭審中,京云律師提出以下代理意見:
    (一)雙方的房屋買賣合同已經(jīng)依法解除,作為從合同的居間服務(wù)合同同樣應(yīng)該解除,中介費應(yīng)當(dāng)依法退還。
    (二)中介公司未盡到盡職審核的職責(zé)。中介公司對于合同無法繼續(xù)履行的風(fēng)險性是明知的,其對于買賣合同的解除存在重大過錯。
    (三)中介服務(wù)并未完成過戶手續(xù)。就買受人而言,訂立合同只是實現(xiàn)合同目的的第一步,實際履行買賣合同完成過戶是根本訴求。在我方支付高額中介費的情況下,中介方以完成居間服務(wù)為由拒絕退還,明顯顯失公平。
    (四)從中介公司收取的中介服務(wù)費金額來看,中介服務(wù)高達10.6萬元,其實際只是出具一紙協(xié)議讓雙方簽字,后續(xù)并未提供任何實質(zhì)服務(wù)。
    (五)因中介公司已經(jīng)注銷,兩位原股東在注銷股東會決議上簽字確認(rèn):注銷后的未盡事宜由全體股東承擔(dān),在公司注銷的情況下,相應(yīng)的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)由兩位原股東承擔(dān)。
      最終,在京云律師的積極主張下,法院最終判決二被告(原中介公司股東)退還鄒先生中介費106000元。
    逾期交房違約金
    買房電商費
    逾期交房
    【京云律師評析】
    簽訂了房屋買賣合同,但房子蓋不起來,賣方還拒不支付違約金怎么辦?中介公司注銷了怎么辦?中介公司收取的中介費還能退么?京云律師提醒各位購房者,合同是基于雙方意思表示一致訂立的,依法成立的合同受法律保護,合同中約定了違約金條款的,守約方可以向違約方主張違約金。即使中介公司注銷, 通過律師介入,進行相關(guān)調(diào)查取證工作,了解原股東的出資情況,退回中介費也是可行的。
     
    備案號:京ICP備15019254號-7
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